[로컬넥스트 컬럼] 자영업 현장, 상가 공실 증가는 막을 수 없는 대세인가

[현장] 자영업 현장, 상가 공실 증가는 막을 수 없는 대세인가

온라인쇼핑 25조원 시대, 배달·퀵커머스·외곽형 체류 소비 확산…상가 공급과 도시계획의 전제부터 다시 살펴야

상가 공실은 소비가 사라져서 생긴 빈자리가 아니라, 소비가 이동했는데도 상업공간은 과거 방식으로 남아 있어 생긴 틈이다.

지방 구도심에서 시작된 상가 공실이 주요 도심과 신도시까지 번지고 있다. 경기침체와 고금리, 인건비와 임대료 부담이 자영업자의 폐업을 재촉한 것은 사실이다. 그러나 지금의 공실을 불황만으로 해석하면 대응 방향을 놓치게 된다. 소비자가 상품을 사고, 음식을 주문하고, 여가를 보내는 장소가 달라졌기 때문이다.

온라인 소비의 확장은 수치로도 확인된다. 국가데이터처가 발표한 2026년 5월 온라인쇼핑 거래액은 25조130억원으로 전년 같은 달보다 10.3% 증가했다. 이 가운데 모바일쇼핑 거래액은 19조2,890억원으로 전체의 77.1%를 차지했다. 소비의 상당 부분이 손안의 스마트폰에서 이루어지고 있다.

상가 공실과 더 직접적으로 연결되는 항목도 눈에 띈다. 2026년 5월 음식서비스 온라인 거래액은 3조8,396억원으로 전년 동월보다 10.2% 늘었다. 음·식료품 거래액도 3조5,532억원으로 14.0% 증가했다. 온라인쇼핑 전체에서 음식서비스와 음·식료품이 차지하는 비중은 각각 15.4%와 14.2%다. 동네 음식점과 슈퍼, 편의점이 담당하던 소비가 배달앱과 온라인 장보기로 빠르게 이동하고 있다는 판단이 가능한 대목이다.

배달앱은 음식 주문을 연결하는 수준을 넘어 생활 유통망으로 확장되고 있다. 배민B마트와 같은 퀵커머스는 간편식, 신선식품, 음료, 세제와 생활용품을 짧은 시간 안에 배송한다. 소비자는 부족한 물건 하나를 사기 위해 동네 상가를 찾지 않아도 된다. 근린상가가 가졌던 거리의 이점이 배송 속도에 밀리는 장면이다.

외식과 카페 소비는 또 다른 방향으로 움직인다. 평일에는 배달과 간편식으로 시간을 아끼지만, 주말에는 넓은 주차장과 자연환경, 전망과 체험 요소를 갖춘 도심 외곽 음식점과 대형 카페를 찾아간다. 가까운 점포를 일상적으로 이용하던 소비가 ‘빠른 비대면 소비’와 ‘목적형 체류 소비’로 나뉘고 있다. 평범한 도심 음식점과 소규모 카페가 그 사이에서 고객을 잃기 쉬운 구조다.

신도시 상가 공실은 소비 변화에 공급 과잉이 겹친 결과다. 아파트 세대수와 계획인구를 기준으로 상업시설을 배치했지만, 주민의 소비는 온라인과 배달, 인근 대형 쇼핑시설, 외곽형 목적지로 분산된다. 인구가 입주하면 주변 상가도 자연스럽게 채워질 것이라는 전제가 약해졌다.

엠아이넥스트 김용한 대표는 “상가 공실을 개별 점주의 마케팅 부족으로만 보면 같은 실패가 반복된다”며 “상권의 고객구조와 업종, 임대료뿐 아니라 온라인 소비, 배달권역, 자동차 이동, 주야간 생활인구까지 함께 진단해야 한다”고 지적했다.

상권 활성화 사업도 빈 점포에 새 창업자를 입점시키는 방식에서 벗어나야 한다. 상권별 적정 상업 규모를 다시 판단하고, 과잉 공급된 공간은 주거와 업무, 돌봄, 교육, 문화, 공유공간으로 전환할 필요가 있다. 남겨야 할 상업기능은 한곳에 집중하고, 방문 목적과 체류 이유를 만들 수 있는 업종으로 재구성해야 한다.

도시계획의 상업시설 비중도 인구수만으로 정해서는 안 된다. 온라인쇼핑 이용률, 배달과 퀵커머스 침투 수준, 1인 가구와 고령화, 자동차 이동, 인근 대형상권과의 경쟁을 함께 반영해야 한다. 상업용지를 많이 공급하는 것이 도시의 편의성을 높인다는 오래된 판단부터 다시 점검할 때다.

상가 공실은 완전히 막기 어려운 흐름이다. 그러나 방치해야 할 운명은 아니다. 소비자가 떠난 공간에 간판만 바꿔 다는 방식으로는 공실이 다시 반복된다. 소비의 이동을 인정하고 상가의 규모와 기능, 도시공간의 용도를 다시 설계해야 한다. 공실 문제는 점포 모집보다 도시와 상권의 기획을 바꾸는 데서 풀어야 한다.